阳台附属物 勿忘质保期

　　律师：玻璃护栏等阳台附属物掉下来 质保期内由厂家或开发商负责 过后由住户负责

　　海珠区光大花园16楼一户单元的阳台玻璃护栏前天清晨被狂风卷走，不仅让住户吓出一身冷汗，也让许多街坊的心都“离一离”：阳台上的玻璃护栏怎么会这么脆弱说吹走就吹走呢？阳台上还有不少花盆、金鱼缸等杂物，会不会也有一天被大风吹走了？引起更多街坊关注的是，这些护栏、花盆、鱼缸等阳台上“高空炸弹”，应该由谁来管理和负责呢？阳台上坠下物体，造成伤亡或者破坏的，又该是业主、管理处还是楼盘开发商负责呢？

　　“看着楼上阳台摆满花盆和杂物，每天从楼下经过总是提心吊胆的。”昨日，家住宝岗大道的吴女士对记者说，周边居住小区都是二三十层的高层洋房，不少住户都喜欢将花盆、鱼缸、洗衣盆等物体摆在阳台的边缘上，有些甚至无遮无拦，看上去很危险，“大风一吹，或者不小心碰到，这些物体就会从高空坠下，就如“高空炸弹”般恐怖。

　　事实上，吴女士反映的这样的一种情况在广州城区内无论是大马路上还是内街巷，都相当普遍。在宝岗大道上，就聚集了十几栋二十几层的高层洋房，记者看到，高层洋房的阳台上摆放各种物体的现象比比皆是，其中在三十几层高的南北广场，阳台上摆放的物体包罗万象，有拖把、衣架、地毯、足球。不过相比对面的恒龙苑，南北广场不过是“小巫见大巫”，因为恒龙苑上摆放的物体更大更多，包括有花盆、电饭煲、业主自己安装的活动式铝合金窗。

　　记者发现，阳台上摆放的物品，最常见的是盆栽。记者走访多个社区发现，阳台上摆放花盆的情况随处可见，其中一些住户直接把花盆放在阳台栏杆上，没有一点保护措施，有的花盆甚至还探出半个身子，从楼下看让人觉得“有点悬”。

　　黄女士说，她所在的小区，有一高层住户将花盆直接摆放在阳台边缘上，而且越摆越多，花盆体积慢慢的变多，邻居们和物管多次劝其安装护栏，但该住户一直不愿安装，让邻居们非常不安。住户吴先生说：“小区里住着不少老人，行动迟缓，万一花盆落下来砸到路人，后果很严重。”

　　“高空炸弹”远不止阳台上的杂物。目前还有很多高层洋房的阳台喜欢采用透明玻璃设计，有的飘出阳台还有大片玻璃幕墙，这些都有高空坠下的潜在危险，一旦玻璃爆裂或者松脱，就会从高层下起“玻璃雨”，让楼下行人或者车辆遭殃。

　　这次发生阳台玻璃护栏被大风吹走的光大花园，阳台就是采用了通透玻璃护栏设计。另外，该小区的飘窗也是大面积使用玻璃。记者看到，阳台玻璃护栏是一片一片玻璃板之间用受力柱连接。而在这次发生阳台玻璃护栏被风吹走事故的16楼单元，记者在现场看到，其中两根受力柱与地面连接处是较整齐的切口，剩下的柱子上有锈迹。住户推测这些杆子早已生锈失去了受力能力。

　　除了玻璃护栏外，记者还留意到在发生意外事故的单元周围，还有住户在自家阳台的玻璃护栏上方或者里面再搭建了活动式拉窗或者拉门，将阳台密实包围起来。至于这些自己加装的窗户是否稳固，则不得而知。

　　而像光大花园有着类似阳台玻璃护栏设计的楼盘，在广州市内还有不少。除了住宅，购物中心和写字楼也一样有高空玻璃幕墙，之前曾经多次发生高层玻璃幕墙爆裂而下起“玻璃雨”的太古汇，也多次被新闻媒体报道而引起过广泛关注和议论。

　　有建筑设计师对记者说，这种玻璃护栏式设计虽然好看，但“缺点也很明显，因为玻璃幕墙、护栏一旦安装不稳固，或材料用了一段时间出现老化，就会有坠下的风险。”最重要的还是安装后的维护保养，“维护保养需要定期检测稳固和材料的损耗，一旦缺少了维护保养，那出现了松脱或者老化，也不能得到及时的发现和处理。”该建筑设计师说，他怀疑这次光大花园发生意外事故的单元就是缺少日常维护，导致柱子生锈丧失了承托力，但也不排除护栏受到人为或自然外力影响而最终松脱。

　　疑问1：在阳台上搭建窗台将阳台包围，属于违建吗？如果窗台掉落，谁负责任？

　　律师说法：住户负主要责任，但管理处对于违建不处理的话，也有管理不到位责任，负连带责任。

　　疑问2：花盆直接放置在阳台栏杆上，没有一点保护措施，谁来管？掉下来了谁负责任？

　　律师说法：阳台上放置花盆，最好的管理方式是物管直接对业主住户要求改正，物管有责任维护小区整洁和安全。如花盆有坠下危险，危及公共安全和人身安全，可拨110向公安机关反映。一旦花盆掉下，则由业主、住户负责。如公共区域的花盆坠下，则由管理处负责。如果找不到或确定不到业主，则是管理处负责任。

　　律师说法：如果玻璃在质保期内，则是厂家或者发展商责任，过了质保期，则是住户责任，住户需要定期维护。

　　记者采访时了解到，对于楼盘阳台附属物（围栏、玻璃幕墙），楼盘管理处大多表示，附属物在质保期内归他们管，但过了质保期，维护和更换就要业主负责。而质保期一般为3~5年时间。

　　对此，许多居民业主都不清楚有此一说，对于附属物的管理维护几乎都是“蒙查查”。“我一来不知道附属物的使用的时间和质保期，开发商也没有告诉我，而来到了质保期后，我要去找什么单位来维护、怎样维护呢？”光大花园业主罗小姐说。

　　据记者了解，光大花园物管处也有定时上门为业主检查附属物，对于质保期内的附属物则好办，但对于质保期外的附属物，工作则未必能顺利开展。有的业主未必配合物管工作，一方面维保意识有待提升，其他的还有认为附属物维保和更换是物管责任，将所有责任都推给了物管。“其实在质保期外，只要业主提出，物管也会配合业主更换附属物。”一名工作人员说。

　　不过，律师陈杰则指出，质保期内对附属物维保是物管处和开发商的责任，质保期外则是业主责任，这在法律上是清晰的，质保期外的维保费用由业主承担。

　　广州日报讯 （记者全杰通讯员穗林园宣）广州市林业和园林局昨晚向外界通报，暴雨风灾期间，广州全市倒伏树木约3000株，其中开发区、南沙区、白云区、黄埔区、番禺区大学城倒伏树木数量较多，全市已处理2500多宗。全市各级绿化抢险队出动抢险车辆432.3台班，人员2314人次，抢险工作还在有条不紊地进行。

　　光大花园阳台护栏事件引起更多街坊关注的是，这些护栏、花盆、鱼缸等阳台上“高空炸弹”，应该由谁来管理和负责呢？阳台上坠下物体，造成伤亡或者破坏的，又该是业主、管理处还是楼盘开发商负责呢？

　　对此，广东德良律师事务所律师陈杰表示，根据《民法通则》第一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。“发生搁置物、悬挂物坠落的，业主要负民事责任。如果从公共区域坠下物体，则由管理处责任。如果建筑物找不到或者确定不到业主，则是管理处责任。”陈杰说。那阳台上的附属物（透明玻璃、护栏）掉下来了，谁负责？对此，陈杰表示，应该要依据附属物的质保期来厘定责任，如果在质保期内，则是厂家或者发展商责任，过了质保期，则是住户责任，因为过了质保期，住户要负起定期维护的责任。

　　在这次发生阳台玻璃护栏被大风吹走的光大花园16楼单元，由于该楼盘2008年入伙，而阳台玻璃护栏的质保期一般是5年，因此不在质保期内。

　　相对于阳台上“高空炸弹”坠下时责任区分相对清晰，而在管理上，这些“高空炸弹”似乎更多地处于一个“真空”状态：没有一个对口的政府部门负责管理这些“高空炸弹”，连最沾边的负责城市管理的广州市城管委，其给广州日报记者的答复也只是“尽管当前有广州市地方技术规范《城市容貌规范》对阳台上的物体有规范，但却没有相关法律条例对应管理和执法。”

　　这部市城管委牵头制定的广州市地方技术规范《城市容貌规范》（DBJ440100/T126-2012）里提及，公共建筑应做到在阳台、天台、外走廊无堆放物；窗外无吊挂有碍市容的物品；无违章搭建的挂台、雨棚、鸽棚等其他临时性设施。阳台内堆放的物品，不应超过护栏高度。

　　不过，市城管委相关负责人承认，这仅仅是一部技术规范，并不是法律条例，不具有强制性，更没有相对应的罚则。

　　而记者翻阅作为法律条例的《广州市市容环境卫生管理规定》，里面则只有阳台外和窗户外的规定，对阳台内却没有规定。

　　更让城管部门有心无力的是，由于阳台内属于屋内范围，城管部门对屋内范围物体的摆设无权管理，城管部门的执法人员更是无权进入民居执法。

　　不过，有律师则认为，由于阳台上放置杂物或者附属物有坠下危险，危及公共安全和人身安全，按照此逻辑，公安部门是最有权力对此来管理，公安执法人员也有权入屋执法。因此市民发现“高空炸弹”，可以拨打110向公安机关反映。

　　“了解到事件之后，我们已第一时间派出各方面的专业技术人员到现场了解情况。”广州市住建委有关部门负责人昨日向记者透露，光大花园业主阳台的玻璃栏杆被吹走，可能牵涉到的技术层面比较多，除了玻璃栏杆属于装修装饰领域之外，阳台的整体的结构是否安全也是相关部门关注的焦点。不过，经过检查发现，涉事业主的房子的主要部分结构不存在安全问题。

　　据悉，房屋安全按其危险程度和影响区域进行检验确定，如部分承受重量结构承载力不可以满足正常使用要求，则构成部分危险房屋。不过，光大花园业主的房子的主要部分包括阳台在内，都属于可正常应用限制范围，所以不构成危房。

　　海珠区房屋安全鉴定所的技术人员也向记者证实，光大花园相关单位的主体承重结构未曾发现问题。至于玻璃围栏被吹走的原因，并不属于房屋安全检测鉴定的业务领域，应该是其他因素导致的。

　　近年来，广州大多数新建楼盘的阳台都开始采取不锈钢和玻璃合成的栏杆，与过往的阳台相比，确实增加了被大风吹走构件的机会，也造成了隐患。“上世纪90年代，许多新建的单位房改房和第一代商品房，阳台的护栏都是钢筋混凝土结构，贴上瓷片之后从外观上看虽然比较统一，但是也显得‘土’。”广州一房企的内部人士昨日和记者说，为了更好地销售，新的商品房大多采用玻璃栏杆，这样比较美观，买家也非常容易接受。像旧式的阳台如果加装了防盗网，会显得像“鸟笼”，用新式的阳台无论是加装防盗网，还是业主自己用玻璃封起来，都会好看很多。另外，旧式阳台封闭之后的实用性也没有新式阳台好，建筑面积会小一些。而从安全性角度看，新式阳台出现安全问题的概率其实很小，像光大花园出现的这样的一种情况，比较罕见。

　　“楼宇的大型幕墙玻璃有必要进行四面固定，由于外在因素发生变形之后易产生破损，所以会有破损率的指标。不过，阳台的栏杆玻璃属于小块构件，在技术标准上没有具体的破损率指标。”广州市建设工程质量监督站有关技术人员昨日向记者介绍，阳台的栏杆玻璃等都属于装饰装修工程的领域。依照国家的建筑装饰装修工程质量检验收取规范，护栏的高度、栏杆间距、安装的地方一定要符合设计要求，同时护栏的安装必须牢固，而且当护栏一侧距楼地面高度为5米及以上时，应使用钢化夹层玻璃。

　　“即使是在河涌边建设的金属护栏，假如没有日常的维修保养，都存在断裂损坏的可能性。阳台的玻璃栏杆需要金属件做固定，也存在生锈老化之后松脱的可能性。”技术人员表示，在业主入住前，楼宇的装修装饰工程都要经过质量检验验收，如果存在栏杆玻璃松脱的现象，是不可能通过验收的。而这类工程的保质期一般为两年，超过保质期之后，业主自己也应多加检查，一经发现松脱等问题，可以第一时间找物业管理处或者专业方面技术人员做加固维修。

　　《物权法》规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”

　　“无论是房屋户内的电线、水管，还是房屋户外的空调架、飘窗以及其他附着物，业主都有责任来维护。”广州市物业行业管理协会副秘书长、物管行业专家陈昂鹏昨日接受记者正常采访时直言，业主作为房屋物权的所有人，也是房屋安全的第一责任人，如果自己房内的玻璃栏杆飞出去之后，伤到他人，业主要负相当的责任。在这样的一个过程中，只要不侵犯公共部位，小区物管无权干涉业主的自由，只能对业主的一些行为进行善意提醒。例如提醒业主把花盆或花瓶放到没那么危险的地方，但是业主是否听，物管也无能为力。另一方面，执法部门事实上对这一些细节也难以执法，只要业主不存在违建或者其他违背法律规定的行为，就不存在执法的问题。

　　陈昂鹏举例分析，如果业主把房屋租给租户，因为房屋修缮不力或不能正常使用，导致租户在房屋内受到人身伤害，那么业主就要负起相应责任。从这个方面出发，也能够理解业主为何要对自家的阳台栏杆玻璃负责。当然，阳台的玻璃栏杆出现一些明显的异常问题也有一定的可能是开发商的建设质量不过关导致的，但是如在保质期内业主不反映质量上的问题，在保质期过后，业主就应负起大部分责任。“如果对事故的责任认定有异议，业主还应第一时间申请鉴定。”陈昂鹏说。

　　“这次吹走的栏杆玻璃幸运地暂时没有造成损失，一旦有人员受伤或死亡，或在公共部位造成损失，业主作为所有权人责任较大。”广东省华南和谐社区发展中心主任、著名社区问题专家周活宁表示，光大花园涉事业主如果已经入住了较长时间，房屋在入住前也通过了质量验收，那么就很难追究开发商或者建筑设计企业的责任。像前日的，气象部门已进行预警预报，业主是有义务对自家的阳台进行全方位检查加固的。“天气预报已经说了可能刮起大风，那么，业主也应该及时清洗整理自己阳台范围内花盆衣架等杂物，以免刮出阳台，伤及无辜。”

　　周活宁介绍，针对小区内存在的高空掷物、高空抛物伤人等问题，有时在第一时间内难以确定责任人，也确实有几率存在因为自然不可抗力导致的无主责任。在这种情况下，部分发达国家已建立了公众责任险制度。小区业委会缴纳一定保险费，一旦小区发生类似情况，造成损失，可以由保险公司首先出面理赔，如果其后能找到责任人，再追究赔偿。“国内保险公司也有这个险种，但投保量很少，保险公司推广积极性自然不够。”周活宁认为，除了这次光大花园暴露出来的阳台隐患外，广州不少老旧小区存在的电梯安全问题也能够最终靠公众责任险的方式予以推动解决。建议有关部门在业委会和物管企业中，加大推广这类险种的力度。